La rentrée 2025 du crédit immobilier se déroule dans un climat très attentiste. Les établissements bancaires « gardent la main » et n’évoluent que modérément leurs grilles de taux. Début septembre, le baromètre des taux immobiliers indique des fourchettes serrées pour toutes les durées de prêts :
Prêt relais : 3,45 % à 3,75 % (hors assurance).
Prêt sur 15 ans : 2.90 % à 3,20 %.
Prêt sur 20 ans : 3,05 % à 3,45 %.
Prêt au-delà de 20 ans : 3,30 % à 3,60 %.
Ces niveaux restent relativement bas et stables, d’autant que la plupart des banques ont choisi la prudence. L’environnement politique et financier pèse fortement : la semaine à venir est marquée par un vote de confiance à l’Assemblée nationale, une grande mobilisation sociale et, surtout, la publication de la note souveraine de la France par Fitch le 12 septembre. Dans ce contexte de tension, les banques « prennent une position d’attente » et ne souhaitent pas dégrader leurs marges.
Plusieurs événements clés influencent les taux : d’une part, l’incertitude politique (doute sur la majorité parlementaire, mouvements sociaux) ; d’autre part, les agences de notation scrutent la France. Fitch, qui a déjà une perspective négative sur la note française (AA-), révise celle-ci le 12 septembre. Une éventuelle dégradation abaisserait la note de la France à “A+”, ce qui augmenterait la prime de risque souverain (la marge exigée par les investisseurs pour détenir de la dette française plus risquée). Techniquement, cela se traduirait par une hausse des taux des obligations d’État françaises (tels que l’OAT* 10 ans) et de l’indice TEC 10* (rendement moyen des OAT 10 ans). Ces hausses obligataires poussant les banques à relever leurs propres taux de crédit.
À retenir : les tensions politiques et la notation de la France alourdissent la prime de risque. Celle-ci s’ajoute au « taux sans risque » et tire les taux bancaires vers le haut.
Malgré toutes ces incertitudes, certaines tendances sont rassurantes. Les banques ont déjà accordé beaucoup de crédits cette année : au premier semestre 2025, environ 65 milliards d’euros de nouveaux prêts ont été signés.Pour rappel, entre le moment où un prêt est accordé et celui où l’argent est effectivement débloqué, il se passe en moyenne 2 à 3 mois. Cela signifie que, même si les mois à venir peuvent apporter des changements, la majorité des crédits pour 2025 est déjà planifiée et connue. En d’autres termes, les banques savent déjà quel volume de crédits sera distribué cette année.
Du fait de cette robustesse, les prêteurs n’ont guère d’incitation à déclencher une guerre des taux. Au contraire, ils anticipent la suite. La Fédération du Courtage note que les banques vont probablement « raffermir les taux, sans non plus générer une flambée ». Autrement dit, attendez-vous à des taux légèrement plus élevés qu’aujourd’hui, mais sans choc brutal.
Par ailleurs, le marché immobilier reste tendu. Il n’y a pas eu de choc d’offre (les nouvelles constructions tardent) et les prix des logements sont repartis à la hausse ces derniers mois. Conséquence : les banques peuvent durcir les conditions d’octroi. Elles demandent souvent un apport personnel plus élevé pour compenser le risque, et privilégient les dossiers les plus solides (revenus stables, faible endettement).
Enfin, la situation économique générale est incertaine. Les risques de ralentissement ou de défaillances d’entreprises poussent les établissements financiers à la vigilance. Les banques prêtent avec prudence.
Notre conseil : ne tardez pas si vous devez acheter. Dans un tel contexte instable, « l’incertitude et l’instabilité ne font pas bon ménage avec la finance ». Si vous envisagiez un achat immobilier, c’est plutôt maintenant qu’attendre. Profitez des taux encore attractifs et faites-vous accompagner pour monter votre dossier.
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Prêt relais : crédit « court terme » destiné à financer l’achat d’un nouveau bien avant la vente de l’ancien. Il couvre généralement 60–80 % du prix du logement en vente et se rembourse dès la vente réalisée.
Apport personnel : somme en capital que l’emprunteur apporte en complément du prêt. Un apport élevé rassure la banque et peut donner droit à un meilleur taux.
Taux OAT 10 ans : taux des obligations Assimilables du Trésor à 10 ans, c’est-à-dire le taux auquel l’État français emprunte sur 10 ans. Il sert de référence pour les taux fixes des crédits immobiliers.
TEC 10 : « taux à échéance constante 10 ans », indicateur financier calculé par la Banque de France. Il correspond au rendement moyen des OAT françaises à 10 ans. Le TEC 10 est utilisé comme base de calcul par les banques pour fixer les taux des prêts immobiliers.
Prime de risque souverain : supplément de rémunération exigé par les investisseurs pour détenir la dette d’un État risqué. Concrètement, c’est l’écart entre le taux français et celui d’un État réputé sûr (souvent l’Allemagne). Si la note de la France baisse, cette prime augmente, et les taux emprunteurs aussi.
Agences de notation : sociétés comme Fitch, Moody’s ou S&P qui évaluent la solvabilité des États. Le 12 septembre 2025, Fitch analysera la note souveraine de la France (actuellement AA- avec perspective négative). Une dégradation par Fitch alourdirait le crédit français, impactant les taux d’intérêt du marché.
