Lorsque vous sollicitez un crédit immobilier, votre banque vous propose un taux d’intérêt, mais le coût réel de votre emprunt ne s’y résume pas. L’ensemble des frais — taux nominal, assurance emprunteur, frais de dossier et de garantie — est regroupé dans un indicateur unique : le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). C’est ce TAEG que la loi encadre strictement.
Le taux d’usure est le taux maximum légal qu’un établissement de crédit est autorisé à pratiquer lors de l’octroi d’un prêt. Il est fixé et publié chaque trimestre par la Banque de France, calculé à partir des taux moyens réellement pratiqués sur le marché, majorés d’un tiers.
Pensez à ces trois notions comme des poupées gigognes : chaque notion est contenue dans la suivante.
🔵 Taux nominal — C’est le taux « affiché » par votre banque. Le point de départ, mais pas le prix final. 🟠 TAEG (Taux Annuel Effectif Global) — C’est le coût réel et total de votre crédit. Il inclut le taux nominal plus tous les frais obligatoires : assurance, frais de dossier, frais de garantie. C’est le chiffre qui compte vraiment. 🔴 Taux d’usure — C’est le plafond légal fixé par la Banque de France. Votre TAEG ne peut jamais le dépasser. Si c’est le cas, la banque doit refuser votre demande de prêt. |
La règle d’or : Taux nominal < TAEG < Taux d’usure
Composante | Ce que c’est en clair |
Taux d’intérêt nominal | La rémunération de la banque. C’est le taux qu’elle affiche dans sa vitrine. |
Assurance emprunteur | Elle vous protège en cas de décès, invalidité ou arrêt de travail. C’est souvent le poste le plus cher, surtout si vous êtes senior, fumeur ou exercez une profession à risque. |
Frais de dossier | Ce que la banque facture pour étudier et monter votre dossier de prêt. |
Frais de garantie | Une sécurité pour la banque : soit une hypothèque sur votre bien, soit une caution (organisme type Crédit Logement). |
Frais d’ouverture de compte | Si la banque vous impose d’ouvrir un compte chez elle pour vous accorder le prêt. |
Frais d’évaluation du bien | Dans certains cas, la banque exige une expertise immobilière pour estimer la valeur du bien financé. |
💡 Deux emprunteurs peuvent obtenir exactement le même taux nominal et avoir des TAEG très différents. Tout dépend du coût de leur assurance. C’est souvent elle qui fait la différence entre un dossier accepté et un dossier refusé. |
Le tableau ci-dessous retrace la trajectoire complète du taux d’usure pour les prêts immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus.
Trimestre | Taux d’usure (≥ 20 ans, taux fixe) | Évolution |
T4 2024 (oct. – déc.) | 5,85 % | — |
T1 2025 (janv. – mars) | 5,67 % | ↘ − 0,18 pt |
T2 2025 (avr. – juin) | 5,31 % | ↘ − 0,36 pt |
T3 2025 (juil. – sept.) | 5,08 % | ↘ − 0,23 pt |
T4 2025 (oct. – déc.) | 5,09 % | ↗ + 0,01 pt |
T1 2026 (janv. – mars) | 5,13 % | ↗ + 0,04 pt |
T2 2026 (avr. – juin) ✔ | 5,19 % — EN VIGUEUR | ↗ + 0,06 pt |
Phase 1 — Baisse significative tout au long de 2025 : de T4 2024 à T3 2025, le taux recule de 5,85 % à 5,08 %, soit − 0,77 point en trois trimestres. Cette détente reflète la baisse des taux de crédit dans un contexte de recul de l’inflation en zone euro.
Phase 2 — Légère remontée depuis octobre 2025 : le taux repart progressivement à la hausse (+ 0,11 point en trois trimestres). Cette tension modérée traduit les fluctuations des obligations d’État françaises (OAT 10 ans).
Type de prêt | Taux d’usure au 1er avril 2026 |
Taux fixe < 10 ans | 4,00 % |
Taux fixe 10 à 20 ans | 4,48 % |
Taux fixe ≥ 20 ans | 5,19 % |
Taux variable | 5,00 % |
Prêt relais | 6,20 % |
Prenons un emprunteur souhaitant financer un bien à 400 000 € sur 20 ans à taux fixe, dans deux contextes différents.
Un emprunteur avec un bon dossier obtenait un taux nominal autour de 4,20 %. En ajoutant l’assurance et les frais annexes, le TAEG atteignait 4,80 %
Élément | Montant / Taux |
Capital emprunté | 400 000 € |
Durée | 20 ans (240 mensualités) |
Taux nominal | 4,20 % |
Assurance + frais | ~ 0,60 % |
TAEG estimé | ~ 4,80 % |
Mensualité hors assurance | ~ 2 462 € / mois |
Coût total des intérêts | ~ 190 900 € |
Taux d’usure en vigueur | 5,85 % |
Marge disponible avant refus | ~ 1,05 pt |
Sur ce trimestre précis, la marge est confortable. Mais durant toute l’année 2023 et une partie de 2024, les taux de crédit montaient si vite que le taux d’usure — toujours calculé sur le trimestre précédent — ne suivait pas le rythme. De nombreux dossiers ont été refusés non pas à cause du profil de l’emprunteur, mais à cause de ce décalage mécanique. Le T4 2024 représente la fin de cette période tendue, avant la détente progressive de 2025.
Le même emprunteur, avec le même dossier, obtient désormais un taux nominal autour de 3,40 %. Son TAEG global s’établit aux alentours de 3,95 %
Élément | Montant / Taux |
Capital emprunté | 400 000 € |
Durée | 20 ans (240 mensualités) |
Taux nominal | 3,40 % |
Assurance + frais | ~ 0,55 % |
TAEG estimé | ~ 3,95 % |
Mensualité hors assurance | ~ 2 319 € / mois |
Coût total des intérêts | ~ 156 600 € |
Taux d’usure en vigueur | 5,13 % |
Marge disponible avant refus | ~ 1,18 pt |
💰 Le gain : 143 € de mensualité en moins et près de 34 300 € d’intérêts économisés sur la durée totale du prêt. |
Note : ces exemples sont fournis à titre indicatif sur la base des taux moyens de marché observés à chaque période. Votre situation personnelle, votre apport et votre profil bancaire influenceront le taux réellement obtenu.
Pour les primo-accédants : les taux de crédit — autour de 3,20 % sur 15 ans, 3,40 % sur 20 ans et 3,60 % sur 25 ans hors assurance — laissent une marge confortable. Les dossiers bloqués il y a 18 mois peuvent aujourd’hui aboutir.
Pour les investisseurs locatifs : la fenêtre reste ouverte, mais la légère remontée depuis octobre 2025 invite à ne pas trop attendre. La situation s’est nettement améliorée, mais elle évolue.
Pour les vendeurs : des acheteurs mieux financés signifient un marché plus fluide, avec moins de dossiers qui s’effondrent en cours de route faute de financement.
Le taux d’usure est un cadre légal, pas une garantie de financement. Entre le plafond autorisé et le taux que vous obtiendrez réellement, il y a votre dossier, votre apport, votre profil bancaire et la qualité de votre projet.
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Article rédigé en avril 2026. Les taux d’usure sont susceptibles d’évoluer chaque trimestre. Sources : Banque de France, Service-Public.fr, Observatoire Crédit Logement/CSA.
